新房市场冷热分化，上海楼市出现回调

5月的上海楼市并没有延续此前活跃的交易势头，成交量出现明显下滑。

以新房市场为例，据上海中原地产数据显示，5月份上海新建商品住宅成交面积73.1万平方米，环比减少19.4%。

不仅成交量减少，市场热度也由积极到冷静。比如向来热门的大虹桥徐泾板块入围分创新低，昔日的“红盘”虹桥公馆3期虽触发积分但也只需27.52分，半年时间过去，入围门槛大大降低。

在新房促销方面，上海再现“一成首付”。5月以来，青浦远郊一新盘为加速去化，推出首付一成的促销活动，经界面新闻核实后，一成首付更多是宣传，首付分期支付为真。

即便如此，促销效果微乎其微。而且，此前被看好的10万+项目世纪前滩天御也遇冷，不仅未能触发积分，开盘也没售罄。

5月上海的二手房市场热度也在下降，成交量已跌回到去年11月份的市场行情。

这期间，不乏房东为了卖房做出建群、发红包、送iphone的鼓励行为，甚至有房东为了出售一套长宁区的天台家园房源，不仅降价500万元，还送完成交易的中介一辆宾利车。

新房市场冷热分化

5月的上海新房市场，绝大多数关注点都在徐汇滨江的云锦东方了。此外，还有少数几个如御沁园、缦云上海等新盘保持着相对乐观的销售热度，但整体情况属于预期落空，行情偏冷。

受开盘节奏影响，成交套数也随之下降。据上海链家研究院监控数据显示， 5月份全市共成交新建商品房6306套，环比下降11%。

从成交价格来看，因为5月份有5个单价超10万元的项目开盘，所以成交均价环比增长7%，为63196元/平方米；套均总价732万元/套，环比增长12%；单月总成交金额462亿，环比持平。

不过中高端产品表现依然强势。在成交前十榜单中，有4个均价在10万元/平方米以上，如排名第一的为前滩板块的世纪前滩天御，总成交4.4万平方米（247套），网签均价为12.9万元/平方米。

“通常月度成交榜单很少看到3个以上10万+的项目，也反映出当月成交相对疲软。”

上海中原地产分析师卢文曦认为，从新房的交易节奏来看，5月初受到假期影响成交低开，此后反弹，不过力度并不大，成交量最多的一周也没有超过20万平方米，说明市场交易意愿并不是特别强劲。

从成交区域分布来看，浦东为绝对主力，成交面积21.1万平方米，占总交易近三成。几大传统交易区如嘉定、松江等稳定发挥，成交面积都超过4万平方米，尤其是青浦，成交超过6万平方米。

成交走弱，但是供应量却绝不含糊。据上海中原地产数据显示，5月新建商品住宅供应面积为78万平方米，环比增加2.9%。期间共入市32个项目，有20个项目的均价在3-6万元/平方米之间，保证了刚需市场需求。

这32个项目中有16盘开盘日光，占比近一半。没触发积分的项目有宝华紫薇花园、祥源溪悦、鹏瑞云璟湾、大华锦宸府、象屿同进虹桥嘉悦府、保利中企和颂、申迪金茂横沔玖境瑞府。

截至目前，上海2023年1-4批次新盘共107次认购27425套供应，已有40盘确认触发积分制，其中38个新盘已发布入围分数。剩余瑞仕云曜璟庭和最近关注度颇高的云锦东方未公布分数。

卢文曦认为，5月成交快速下坠除假期因素外，近期市场情绪也有较大影响。

一方面，经济运行在有序复苏，但还不能满足市场预期；另一方面，近期二手房市场也出现降温现象，而且比新房市场更明显，目前还是以置换“打新”为重要的消费，二手房交易节奏放缓后，也开始慢慢影响到新房的交易速度。

因此，即便后续供应有所增加，市场反弹高度也比较有限。“预计未来一段时间高价房的入市节奏会放缓，并且不排除认购手续或者规则上做进一步优化的可能。”

进入6月份，市场依然延续冷热不均态势。5月29日-6月4日，上海共迎来4个项目开盘，4个项目结束认购。开盘项目中，2盘日磬，1盘去化一半，另有1盘成交刚过10%；结束认购的4个项目中，仅有1盘触发积分。

越卖越多的二手房

“挂牌量增加了，成交差。”

王刚是感受市场降温最早的那批人。门店的成交量、带看量逐月降低，只有个别优质小区、洋房关注度高一点，普通二手房“非常一般”。

看到越来越多的房东急于出手手上房源，套现趋势明显，王刚也决定把自己名下的一套房源卖出去，“自己做自己的中介”，只可惜，老破小并不太受欢迎。

不过，在王刚看来，当下并非业内传闻的抛售潮，“还远未到那一步，业主还是很坚定，价格低多了也不会卖。”

市场降温，5月的成交数据便是最有力的证明。根据上海各大中介机构的综合数据所得，上海5月二手房成交量约为15342套，环比4月下降近2400套，降幅为11.05%，相比2021年的高点下跌30.50%。

今年上海二手房成交量从创下20个月以来新高，再到接近荣枯线（1.5万套），只用了2个月时间。数据显示，3月份，上海以2.4万套创下2021年8月以来的单月成交量最高，两个月内成交减少了近万套。

从事上海二手房交易的业内人士告诉界面新闻，4月份上海的二手房挂牌量猛增，几乎到了峰值，“我们统计下来全市有接近21万套，比之前的平均8-12万套确实高了很多。”

市场普遍认为是“打新”所致，但该名业内人士表示，打新只是一小部分原因，主要还是信心不足的问题。

两个数据就能说明问题。“首套购房（刚需）占比从33%左右，直降到23%，说明刚需都很谨慎，不敢上车。”

此外，全款比例从平时的20%左右直接升到了44%，意味着大家不再愿意加杠杆，能避免就避免。“价格则是有分化，核心区域的次新房在涨，其他区域在降。”

整体来看，二手房挂牌价在连续稳定了3个月之后，再次出现松动。截至6月1日，上海存量二手房均价为65414元/平方米。

据城市资管服务统计数据显示，目前上海全市二手房处于降温行情中，仅市中心和少量靠近中环附近的板块出现暖色。

从环线区域来看，房价波动幅度最大的是中外环，最坚挺的还是内环内。在全市121个板块中，二手房价环比上涨的板块仅27个，占比20%，有80%的板块处于下跌中。

其中，碧云、新场、张江、杨行等板块二手房价环比涨幅超过1%，月浦、花木、五角场、中原等板块二手房价环比跌幅超过1%。

与此同时，目前上海一二手房的成交比已经从最高位的1:4滑落至1:2，也即原先每成交1套新房，市场上同时对应成交4套二手房，而如今只能成交2套。

据中原地产的统计反馈，在今年买新房的购房者中，至少有4成是刚刚卖掉二手房的房东。

整体而言，在经历短暂的楼市“小阳春”之后，上海市场也出现了回调。但业内人士认为，作为全国最稳健的市场之一，上海楼市复苏的总态势不会变。