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房地产软着陆有助于消费内需修复,大剂量硬招救市或重回老路

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近期,要不要“救楼市”的话题很热。当然,呼吁要救的很多是业内人士,比如开发商、中介机构、自媒体等,都是吃这碗饭的,最能感知行业调整的切肤之痛。有的新盘项目推出半年,区区100套房子去化不到一半;从业几年的资深中介小哥,居然两个月没谈成一单,近期退掉在租的房子,搬到城中村;有的开发区,去年到现在没卖1宗地,机关的绩效全砍。

另外,一些学者也呼吁救助楼市。很简单,救楼市既能稳投资、稳消费,还能借助楼市牵涉面广的特征,提振上下游各行各业的信心,稳经济的压力小多了。笔者认为,每个人的角度不同,说的都没有错,但都是站在当下、站在自身利益的角度谈救市的。如果站在更高的角度看,楼市下行的影响程度越大、范围越广、痛感越明显,也意味着对楼市的依赖程度越深。

进一步讲,如果用“大剂量”的“硬招”把楼市拉起来,比如就像专家们所说的,一线城市退出限购,二套房首付比例降至30%,开启新一轮棚改等,又回到了过去的“老路”。问题是,在供应量极大,需求端刚需、新中产购买力孱弱,背负债务买房的情绪很低的情况下,这种回升能持续多久?当这个庞然大物再次回落,负面影响有多大?还要用更大的力度去救?

从近期的政策姿态来看,房地产的治理思路非常清晰,即商品房高举高打的“开发-销售”旧模式式微,长周期下行呈不可阻挡之势。在防范风险、推进保交楼的前提下,维持基调友好的政策环境,扶持合理的购房需求,确保市场主体预期稳定,平滑调整的周期和波动,降低调整的阵痛。同时,逐步褪去地产的财富属性,降低对内需的挤出效应,积极打造新模式。

因此,通过刺激需求端的涨价预期,借助加杠杆拉升需求能力,并托起供给量,实现供需循环上台阶的旧思路,既格格不入,也到了必须要挥别的时候了。当下,之所以消费和内需比较疲弱,很大程度上在于房子、教育等大宗消费的成本太高,以及其财富效应下吸附社会大量资金,导致微观层面数以亿计的普通百姓的消费无法提振,影响全社会就业和内需基础。

所谓大树底下不长草,就是这个道理。反过来,“鲸落万物生”,讲的就是房地产的软着陆,将带来其他行业、消费内需修复的效应。现在正在推进这个过程,其效果也开始显现。比如,新一代的年轻人,逐渐摆脱了房子束缚,他们不仅更乐于消费,而且消费偏好也更加多元、更加个性化,从而创造出了层出不穷的消费场景和需求,也创造了新的就业机会。

近期,“房住不炒”开始深入人心,“房价只涨不跌”的顽固预期被打破。我们明显看到,拥有多套房的人开始出售手上的房子,只剩自住的那一套。腾挪出来的钱,开始投资医疗美容、咖啡豆原产、养老服务等等。新的产业如雨后春笋,他们极大地提升了年轻人、新就业大学生、广大打工人的就业机会。解决就业这个当务之急的同时,政策还在积极地降成本。

比如,各地都在发展保租房,推进城中村配套补短板,推进教育均等化,大力发展新能源汽车,推广普惠金融等,目的就是全面降低生活和创业的成本,包括住的成本、交通的成本、教育的成本、融资的成本,目的就是让所有年轻人、新市民不用为居住、教育和交通等大宗消费太发愁。有了稳定的收入,大宗消费的成本也不高,整个内需和消费才能真正稳定下来。

上世纪70-90年代,父辈祖辈们的工资仅几十元或上百元。但为何,他们有能力、也敢于购买超过工资几倍到几十倍的“老三大件”(自行车、手表、缝纫机)、新三大件(电视、冰箱、洗衣机)。因为,他们没有后顾之忧,不用为房子、教育担心。现在,为何不敢消费,拼命储蓄,因为顾虑太多、成本太高。现在,要把成本降下来,要把虹吸的资金释放出来,要把压制的消费解放出来。因此,在楼市基本面尚可的情况下,救市一说并无恰当理由。

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