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深圳上半年二手房交易量同比涨七成,挂牌房源量持续高位

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上半年深圳二手房市场呈“先扬后抑”走势,二手房同比去年上半年交易量上涨七成,但市场预期在阶段性行情释放完毕后,重回低谷。

7月4日,根据深圳市房地产中介协会统计,6月,深圳全市二手房录得(录得量系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据,并非最终成交过户套数)3192套,环比下降11.4%,但相比去年同期,依然有19.4%的涨幅。

上半年二手房交易量同比涨七成

综合今年上半年情况,2023年上半年,深圳二手房买卖合同共计录得20852套,环比2022年下半年增长率为42.2%,同比2022年上半年增长率为71.0%。


深圳市房地产中介协会数据显示,根据今年上半年二手房录得量面积占比分析,小于90平方米户型的录得占比先升后降,最高占比是3月的63.9%,当前占比已下降至59.9%,连续三个月累计下降了4个百分点,反映出当前市场信心与预期仍然偏弱。

深圳当地中介表示,今年春节过后深圳楼市有所回暖,购房者的信心逐步恢复。从上半年的整体情况而言,回暖主要集中在1月至4月,特别是春节后的2月至3月,疫情防控措施的优化调整以及政府出台鼓励购房的政策,过去两年市场低迷累积的大量购买力开始逐步入市。不过,4月后,随着一波需求的释放,近两个月的成交量已逐步放缓,“整体比2022年肯定好很多,但没有感受到市场已整体回暖”。

以其所在的西乡碧海片区为例,上述中介提到,目前市场上刚需和改善客群均有,部分客户选择置换,会以比较合理的价格出售,因此整体价格稳中略降。以泰华阳光海小区为例,该小区政府参考单价81100元/平方米;圣淘沙骏园的政府参考价为88700元/平方米。上述中介表示,目前门店周边小区成交单价介于8万元至10万元左右,门店整体的开单量较去年有所增长。

同时,根据深圳市房地产中介协会数据监测,上半年,不同区域二手房市场的分化趋势越发明显,如南山“豪宅”市场成交占比出现明显回升,而龙岗传统刚需置业集中区域的成交占比出现大幅回落。市场版块之间的联系在分化背景下,将会变得越来越独立与割裂,不排除未来改善型豪宅版块与刚需版块市场的关联性将逐步下降,甚至不排除出现“分道扬镳”的状况。


深圳当地房地产中介认为,高品质、好地段的二手房有其稀缺性,因此在市场变化的时候,波动并不会太大,也成为客户选择的方向。

美联物业全国研究中心总监何倩茹指出,当前深圳二手房市场依然处于低位徘徊的状态,上半年3月份出现了短暂的复苏,但未能得到延续。市场上成交的主要客群逐步转变为改善客户,刚需占比有所下降,当下价格处于低位,刚好是换房和置业的较好时机。

何倩茹提到,受到未来预期较低的影响,整体上观望的情绪是较浓的,主力的价格段在500万元-800万元之间。挂牌价和成交价格方面也相对稳定,徘徊在指导价附近,短期内并未出现明显波动。

挂牌量持续高位,参考价政策调整对市场效果有限

在挂盘量方面,截至2023年7月1日,根据四大行(贝壳找房、乐有家、中原、看房网)公开挂盘出售数据统计,深圳全市共挂盘出售房源164169套(存重复房源),对比6月1日统计的160108套挂牌房源增加4061套,环比增长率为2.5%。从2023年上半年走势看,二手房挂牌量呈现持续快速增长态势,临近年中,挂牌量的走势才有所减缓。

深圳市房地产中介协会认为,主要是前期疫情管控措施的优化,市场需求得以集中释放,相对应的业主委托挂牌量也随之快速增长,但随着需求的疲软,市场去化节奏放缓,造成了后期挂牌房源量持续高位且缓慢增长。

值得一提的是,今年4月20日,市场消息传出深圳“二手房参考价”或与房贷解绑。网传信息显示,深圳二手房交易将执行新政策,即:指导价不取消,不调整;银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准,参考价仅作参考。

上述政策未有官宣。不过,据证券时报报道,中行和建行、工行已落实执行。与此同时,深圳相关部门向部分中介机构发出通知,要求其平台对外展示的房源价格必须严格按照指导价进行公示,不以指导价进行公示的,相关部门将视情况进行企业约谈或暂停交易系统权限。对此,有中介机构确认属实,明确“还是要求按照指导价展示”。

业内曾预测,“二手房参考价”与房贷解绑意味着购房者的首付门槛降低,如果该政策施行,后续在量和价上都将会明显好转。不过,从数据上看,二手房参考价新政对市场的影响有限。

乐有家研究中心监测数据显示,从成交量来看,深圳二手房参考价政策调整一个月后并没有大起伏,反而在经过3-4月的高峰期后略有回落。参考价政策调整给市场带来的提振效果有限,购房者需要更多的信心激励。价格方面,参考价政策调整施行一个多月,5月深圳成交二手房源里,34.5%低于参考价成交,与政策调整前相比上涨了3.4%;高于参考价20%以上的房源占比则出现下滑,跌了0.7%。结合实际成交价来看,5月深圳二手房价环比下跌3%,参考价政策调整并未刺激房价出现大涨,业主报价上也更加理性,5月挂牌价超九成片区环比下滑。

深圳市房地产中介协会指出,上半年二手房成交数据相比2022年同期,的确有明显的提升,至少通过同期数据对比,证明了疫情管控政策放开后,对市场起到了相当大的提振作用,但不可否认,随着疫情政策边际效应逐步释放完毕,一季度阶段性“小阳春”行情在进入4月份之后戛然而止,甚至从二季度开始,每月成交量持续下探,并有重回去年疫情期间月均不足3000套的尴尬境地,归根结底还是市场筑底后,市场信心仍未能彻底修复,在宏观经济环境仍未有明显起色的情况下,市场预期在阶段性行情释放完毕后,重回低谷,而“420政策”对市场提振效应微乎其微的效果可见一斑。此外,进入下半年后,随着新房下半年销售压力的累加,一、二手房竞争的白热化以及市场对于政策预期的减弱,在无任何托底稳预期政策的支撑下,市场恐难再现类似一季度“阶段性小阳春”行情。

何倩茹也提到,深圳二手房市场在未有明显利好政策的情况下,下半年仍将延续低位徘徊,难有较大的波动。

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