成都、南京土拍溢价率下降，下半年土地市场走势如何？

进入下半年，土拍市场表现如何？7月下旬，包括杭州、南京、成都等地的土地市场迎来新一轮竞拍。整体看来，除了两极分化继续加剧外，土拍市场稍许降温，土地溢价率走低，特别是热点城市杭州，罕见地出现地块终止出让的现象。

7月热点城市土拍溢价率下降

7月19日，成都集中出让11宗地块。最终，11宗地块全部成交，总成交面积32.24万平方米，总成交金额为75.85亿元，平均溢价率为5%。在11宗地块中，有6宗地块溢价成交，其中2宗地块以摇号确定买家；另有5宗地块底价成交。

成都此次土拍中可谓冷热不均，热门地块遭到超过60家企业竞拍，近半数地块则底价成交。而5%的平均溢价率也低于前几次土拍。

根据中指研究院统计，2023年，成都一批次供地中，34宗宅地的平均溢价率为9.92%；在二批次供地首次土拍中，8宗地块平均溢价率为9.63%。

值得关注的是，7月18日，热点城市杭州迎来了年内的第七批集中供地，出让7宗涉宅地块，分布于上城区、滨江区、临平区、余杭区、钱塘区等地，总起始价104.6亿元。除了1宗地块终止出让外，其余6宗地块全部成交，收金73.7亿元，平均溢价率7.2%。其中，3宗地块触顶摇号成交，2宗地块溢价成交，1宗地块底价成交。

杭州终止出让的这宗地块为下沙中心区单元JS0405-25、35地块。据了解，该地块毗邻地铁1号线高沙路站，交通便捷，商业配套丰富。为何还会终止出让？

中指研究院华东大区常务副总高院生表示，上述终止出让的地块位于金沙湖板块，是高沙路地铁上盖项目，地段优越。但是，该地块为商住地块，商业商务建面占比高达57%，超过住宅可售部分，或因企业关注度较低，最终终止出让。

“此次杭州出让的7宗地块中，仅有3宗触顶，占比42.9%，较第六批供地50%的占比再次下探。触顶地块热度仍有分化趋势，其中浦沿、良渚地块分别有35家、51家企业参与摇号，而乔司地块仅有2家企业竞争。”高院生说，总体来看，第七批供地规模维持在低位，土拍热度较上半年有进一步下滑趋势，甚至出现了今年首宗终止出让地块，除了地块本身可售比例及价格定位等问题，与新房“流摇”范围扩大、中签率走高的市场环境有关，企业拿地信心略显不足，最终土拍热度分化。

高院生进一步表示，目前，杭州第八批次供应的4宗地块已公告，将在8月1日出让。从地块质量来看，下批次量少质优，土拍热度有望回升，但基于当前市场环境，预计热度难以达到上半年。

此外，7月17日，南京今年四批次集中供地收官。据中指研究院统计，在此次供地中，8宗宅地收金约94.33亿元，平均溢价率5.01%。其中，6宗地块底价成交，2宗地块触顶摇号成交。“此次土拍热度虽较今年三批次供地有所回升，但较一批次、二批次供地仍不及，降温趋势也十分明显。”克而瑞表示。

热点城市或将出现更多底价地块

对于下半年以长三角热点城市为主的土地市场的表现，克而瑞认为，近期，杭州、南京等热点城市集中土拍表现基本一致，溢价率较之前均有下滑。不仅如此，还出现本地国资委托底的现象。

对于土地市场变化背后的原因，克而瑞表示，一方面是受到近期新房、二手房成交持续回落的影响；另一方面，也受到供地质量下降的影响，房企在有限的资金压力之下，竞拍热情也有一定的下降。

据国家统计局数据显示，今年上半年，商品房销售面积约5.95亿平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积同比下降2.8%；商品房销售额6.31万亿元，同比增长1.1%，其中住宅销售额同比增长3.7%。

相比3月、4月、5月，今年1-6月份的商品房销售与住宅销售增速均有明显下滑，楼市销售会逐步影响房企在土地市场的拿地表现。

对于后市，克而瑞预测，在当前销售端回落的影响下，再加之大量优质地块已在上半年密集出让，下半年热点城市将出现更多的底价和流拍地块，土拍热度指标也将逐步与新房市场趋同。

新京报记者 段文平