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7月上海二手房成交量止跌:有业主心理预期转变,挂牌量仍在高位

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7月,上海二手房单月成交量止跌。

8月8日,据上海链家研究院的监控数据显示,7月份,上海全市共成交二手房1.26万套,环比持平,同比下降37%;成交金额413亿元,环比下降3%,同比下降37%;套均总价327万元/套,环比下降4%,同比持平;成交均价39697元/平,环比下降3%,同比增长1%。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾提到,7月下旬,针对房地产市场的利好信号频频释放,虽然具体政策尚未落地,但市场信心有所提振。7月最后一周,带看量和成交量出现比较明显的增长,周成交套数环比增长近20%。7月成交量止跌,暂未出现进一步的下滑。

杨雨蕾指出,月末成交量增加,原因一是通常月底成交量会存在集中释放的情况,此外,一些购房者预期后续政策会出现放松,考虑到自己的议价能力可能会受到影响,选择落袋为安。

整体而言,目前上海二手房市场的成交节奏依然平稳,价格略有下降。在具体政策落地前,基本面暂未出现明显的变化。

从分环线的成交量来看,7月份外环以外成交6674套,占比53.8%,较6月份增加了1.4个百分点;内环以内和中外环间则分别减少了0.5和1.3个百分点。

据浦东周康板块一经纪人反馈,随着7月下旬官方发声调整优化房地产政策,有些不急售的房东开始将房源撤牌,等待官方细则落地。“一些房东想等政策明朗些再看看,总体来说,撤牌的情况还是少数。”

另据上海浦东一中介门店经理介绍,市场整体仍在底部,没有出现明显的回暖信号。从价格来看,目前暂且稳住,没有再大幅度下探。“有一些刚需客户会过来看房,诚意度较高。”

一些“学区房”板块在前期挤泡沫后,迎来一波成交小高峰。上海浦东梅园板块一经纪人告诉澎湃新闻,5、6月,板块内小区成交量保持低位,且价格随成交量回落而下行。7月份,部分性价比高的房源陆续成交,有学区需求的客户入场。7月中下旬,随着官方利好释放以及小区成交量的上行,部分业主的心理预期有所转变,但整体价格波动不大,“只是原来说的那个价格不卖了,回到之前的挂牌价。比如梅园三街坊,35平方米左右的一套房源,原来客户挂牌490万元,之前说460万元到手能卖,但业主出价到460万元了他不卖,说另有两组客户出价470万元,业主觉得再等等。”

上述梅园板块经纪人称,“一些便宜的、性价比高的房子最近都卖掉了,8月1日一天时间,我们片区两家门店就成交了5单。”

业内人士指出,市场分化情况还是存在,一些区位好、配套好的房源,受市场影响波动始终较小,但一些郊环以外、不临铁的小区,或者是一些房龄较老、面积又大的房源,价格波动的空间更大些。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示,目前来看,市场还是处于相对疲软格局,二手房的挂牌房源继续处于高位运行,而7月份上海二手房成交继续在1.26万套的低位,因此如果要成交必须保证有足够的议价空间。

按照上海中原地产的监测数据,上周(7月30日-8月5日)上海二手房挂牌新增量升至1.6万套左右,为今年以来的第三高,挂牌量较为活跃,整体价格仍较为松动。

卢文曦认为,“伴随着一系列利好信号,相关政策会有所落地,只是和预期是否匹配的问题,大部分业主还是想借机赶紧促成交易。同时,上海七批次中千万级别的新盘量开始增多,下半年预期也会有比较好的项目推出,在这种情况下,大部分业主还是会趁着这个窗口期先将房源挂牌,政策一旦落地的话,9月份应该是一个很好的时间窗口,可以快速卖掉置换。”

从近期市场成交量来看,卢文曦提到,7月27日—31日,市场日均成交量基本都在500套左右,近几天,日均成交量又回落至400套左右。目前,房地产市场的具体政策细则尚未落地,因此买家观望情绪仍存。

按照上海链家研究院数据,2023年前7月,郊环以外均价同比下跌3%,其余各环线均价相较去年略有增长,外郊环间同比增长3%。

分区域来看,7月份成交量TOP3区域为浦东、宝山和闵行。从环比来看,金山和奉贤环比增长较多,黄浦、静安等下跌较多。

从成交房源的面积段来看,7月份70-90平的刚需成交占比回升,占比26%,较6月份增加了1.1个百分点。从总价段来看,7月份200万以下的占比36%,较6月份增加了3个百分点。

综合今年前7月来看,300万以上的成交占比增加,其中,400-600万的占比11.8%,增加了1.3个百分点。此外,300-400万、1000万以上等总价段的占比各增加了0.6个百分点。而300万以下的占比61.3%,减少了3.3个百分点。

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