上海超预期全面执行“认房不认贷” 助力激活“置换”链条

继广州、深圳后，9月1日，上海“认购不认贷”政策的“靴子”终于落地。

9月1日，上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局、人民银行上海市分行、国家金融监督管理总局上海监管局联合印发了《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（下称《通知》），执行购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

中指研究院上海分院高级分析师陈炬兰点评称：“上海作为在一线城市中房地产市场表现相对稳健的城市，本次全面执行首套住房‘认房不认贷’，政策出台超预期，或将为房地产市场情绪带来明显提振效果。”

上海超预期推出“认房不认贷”

此次上海发布的《通知》规定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在该市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。该规定自通知印发次日起执行。

这一政策内容和此前广州、深圳类似，是在全市之内不分区域的全面执行“认房不认贷”政策。事实上，在广州、深圳相继出台“认房不认贷”后，上海、北京“按兵不动”一度引发了市场的猜测，市场也有传言称上海版本的“认房不认贷”或仅在部分区域推行，而随着上海全面落地“认房不认贷”政策，超出了市场预期。

据上海易居研究院严跃进评估，当前，上海一套新房平均总价大概为500万元。在此次政策前，二套房最高比例（认购非普通住宅）为70%，即首付款需要350万元。而按照现在新政策，若纳入到首套房的认定范畴，那么首付款大约需要175万。据此对比，首付款直接减少了175万，相当于房价款的35%。

同样，纳入到首套房标准，购房时的房贷利率也会跟着下调，或者说适用首套房的利率标准。当前上海二套房利率为5.25%，按照贷款本金200万、30年期等额本息计算，其利息总支出约为198万元，月供约为11044元/月。若按新的政策，其利率为4.55%，其利息总支出约为167万，月供约为10193元/月。对比来看，利息总支出减少近31万元，月供减少约851元/月。

陈炬兰分析称：“此次上海‘认房不认贷’政策出台，将大大减少该类客户的首付压力，可购买地段更好、面积更大的项目，预计短期内将明显提振上海房地产市场活跃度，激发市场刚需和改善性需求入市。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出：“上海、北京商品房回调幅度没有广深那么大，二手房价格跌幅开始收窄。此次上海、北京也落地，且政策表述与广深一致，意味着此次房地产政策调整，应该是自上而下的举动，与自身商品房运行态势关系不大。另外，从本质上讲，过去过热时期过分严格的政策需要退出，这是政策纠偏和回归正常。”

刺激改善性需求，有利于一二手市场联动

从上海楼市的运行数据来看，新房市场较为平稳，二手房市场在下跌后有小幅反弹上涨的态势。

据国家统计局数据，7月份，上海新房房价指数环比上涨0.2%，同比上涨4.5%；二手房房价指数环比下跌0.7%，同比下跌1.2%。

据中指监测数据，上海新建商品住宅（不含保障房）已连续两月成交低于5000套，而二手房已连续4个月成交低于“荣枯线”，7月底以来受政策预期影响，上海二手房市场活跃度有所回升，二手房成交量亦有缓慢恢复。

镜鉴咨询创始人张宏伟指出：“2023年7月，上海的二手房成交约1.3万套，相比二手市场最热的时候一个月4.5万套左右的成交量，这是一个触底的交易量。而8月份，在有相关政策传出后，二手房交易量就开始底部复苏了，2023年8月，上海二手房成交量预计在1.5万套以上。”

“上海换房家庭或改善型家庭是最直接的受益群体。因为类似购房者过去要换房，若名下有贷款记录，哪怕房子已经卖了，也会被认定为二套房标准。二套房的信贷要求高，很多购房者可能会出现够不着的问题。通过落实认房不认贷政策，其有助于降低首付等条件，实质性降低了购房成本。”严跃进指出。

同时，上海的“认房不认贷”还将利好另一类购房者。严跃进指出：“在上海等大城市，一些引进人才希望购房安家。但如果其在老家有房子和贷款记录，那么按过去政策，在上海购房可能会被认定为二套房。但按照现在的政策，就可以按首套房标准进行。我们认为，对于上海而言，这部分购房需求也非常大。”

张宏伟认为：“从当前主要城市的市场特征来看，上海这样的一线城市的改善需求还是有购房能力的，一旦这类城市的改善需求被激活，也就是整个市场的置换链条被激活。对于上海楼市的改善需求来说，无论未来是买新房还是二手房，整个一、二手房市场就会活跃起来。”

新京报记者 徐倩