四大一线城市集体落实“认房不认贷”：换房门槛明显下降，“金九银十”可期

一线城市全面落实首套房“认房不认贷”政策。

9月1日晚间，上海、北京相继发布政策全面执行首套房“认房不认贷”政策。在此之前，广州、深圳已于8月30日执行认房不认贷政策。

至此，北上广深四个一线城市已全部落实首套“认房不认贷”政策。

北上跟进执行“认房不认贷”

为更好满足刚性和改善性住房需求，使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，9月1日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、人民银行上海市分行、国家金融监督管理总局上海监管局联合印发了《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，执行购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

通知规定，自9月2日起，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在上海市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

同日晚间，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局亦发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，自9月1日起，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，四个一线城市全部落实首套“认房不认贷”政策，政策信号明显，预计将极大修复市场情绪和预期，提振市场信心。

换房人群购房门槛和成本明显下降

易居研究院研究总监严跃进表示，认房不认贷政策，通俗来说，就是希望把更多购房群体和购房需求纳入到首套房的认定标准中。纳入到首套房标准，可以实实在在地降低首付比例和房贷利率。

从政策效果上看，由于北京、上海原本的二套房首付比例较高，因此市场原猜测将“有条件”放开认房认贷。不过，此次两地出台认房不认贷政策，并未设置前提条件，业内认为落地效果更加明显。

举例来说，当前上海一套新房平均总价大概为500万元。政策前，二套房最高比例（认购非普通住宅）为70%，即首付款需要350万元。而按照现在新政策，若纳入到首套房的认定范畴，那么首付款大约需要175万，相当于房价款的35%。

同样，纳入到首套房标准，其房贷利率也会跟着下调。当前上海二套房利率为5.25%，按照贷款本金200万、30年期等额本息计算，其利息总支出约为198万，月供约为11044元/月。若按新的政策，其利率为4.55%，其利息总支出约为167万，月供约为10193元/月。对比来看，利息总支出减少近31万元，月供减少约851元/月。

另以北京为例，北京无房有贷款记录的购房家庭，首付比例将由“普宅60%/非普宅80%”调整为“普宅35%/非普宅40%”。以总价400万住房计算，普通住房的首付将减少100万元，非普通住宅的首付将减少160万元。房贷利率将由5.25%降至4.75%，下降50个基点，以300万贷款为例，按25年等额本息计算，利息将减少26.21万元，购房门槛和购房成本明显下降，或明显促进无房有贷款记录以及卖一买一购房需求入市。

“金九银十”市场可期

陈文静指出，近期监管部门落地多项政策利好，一线城市已全面落实首套房“认房不认贷”，接下来，各地也将加速落地降低首付比例、降低二套房贷利率、降低存量房贷利率的相关举措，政策暖风频吹，核心城市房地产市场将迎来一波向上行情，“金九银十”市场可期，核心城市房地产市场有望逐渐企稳，从而带动全国房地产市场逐渐修复。未来4个月，全国房地产市场能否企稳对于宏观经济大盘至关重要。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱提到，一线城市是全国政策的风向标，其调整能大幅改善市场预期，提振当前的市场活跃度，进而能够带动全国的楼市的企稳。

针对购房者关心的房价问题，王小嫱认为，新政后，短期对成交量有明显的促进作用，对房价的影响效应相对滞后，但也起到企稳的作用。

严跃进认为，要深入、精准理解党中央提及的“供求关系发生重大变化”的新表述。当前上海等特大城市出台认房不认贷政策，和供求关系发生重大变化等新情况是有密切关系的。政策出台后，一些合理的市场需求将逐步释放，但当前，购房者购房心态更加理性健康，房价将会保持稳定的基础和良好态势。

根据中指监测，除了一线城市外，目前武汉、中山、惠州、东莞、成都、重庆等城市已明确发文执行首套住房“认房不认贷”，短期其他二线和三四线城市将全面跟进。