新政后首个周末京沪楼市明显升温，专家预测涨跌

售楼处72小时不打烊、多项目收回折扣、某楼盘看房客户多到椅子不够用、二手房挂牌量激增，出台楼市新政后的京沪市场，一派火热景象。

9月1日，北京、上海落地执行首套房“认房不认贷”，力度超出市场预期。

“9月2日新政第一天，一线城市成交活跃。因网签数据滞后，市场实际成交热度北京最高，上海其次，整体看新政目前对广州、深圳影响不大。”中原地产首席分析师张大伟表示。

据中原地产统计，北京新政第一天的新房市场成交，就超过8月半个月的成交量。9月2日，北京新房成交量超过1800套，但9月3日成交快速下调至900套左右。二手房方面，9月2日-3日两天，北京二手房成交2600套，其中9月2日成交1200套，较上周同期的600套上涨100%。

上海方面，据链家上海数据，新政后首个周末二手房成交量增加约70%。深圳方面，乐有家研究中心数据显示，上周末乐有家二手成交环比出现明显上涨，但还未达到3月小阳春时期的高峰。

“北京住建委今天还给我们打电话，询问一线城市的楼市成交情况。他们非常关注，因为这关系到后续是否要继续出台政策，以及可能的发力方向。”一位房地产研究机构高层告诉记者。

业内人士认为，一线城市“认房不认贷”政策的落地，对楼市成交短期内起到明显带动作用，但这种成交量的热度能持续多久，以及成交量的升温是否会带动房价的上涨，各方却存在一定争议。

北京、上海未来几个月房价是否会上涨？

“目前政策刚出，市场情况怎样还需要再观察，我们不会在短期内贸然提价。”一位总部位于北京的房企人士告诉记者。

不过，目前北京已经有部分楼盘宣布收回折扣。

“北京出台认房不认贷政策后，部分项目的开发商确实宣布了收紧折扣，但这其实是一种营销手段。宣布收紧折扣是为了吸引客户尽快认购，而后续是否真的会收紧折扣，要看实际到访的客户量和成交情况，再做下一步判定。”合硕地产机构首席分析师郭毅向记者表示。

目前，京沪市场价格基本平稳，新房、二手房尚未出现明显的涨价现象。但在张大伟看来，北京、上海未来2个月房价或有望出现上涨。

“对于北京市场来说，预计会出现金九银十，二手房成交量有望快速上涨到1.5万套-2万套/月，部分区域短期出现价格上行的概率较大。”张大伟表示，如果一线城市楼市成交量持续放大一周以上，价格有可能开始会明显上涨。

58安居客房产研究院院长张波也认为，北京、上海潜在购房群体量大，因此短期内可能会出现价格小幅上扬态势。

“房价会出现分化，热点板块房价不排除会出现跳涨现象，但大部分外围区域房价上涨的动力偏弱。”张波称。

不过，郭毅却持不同的看法。其认为，北京市场目前不具备涨价的市场基础和空间。

”宏观方面，目前北京新房市场库存量在7.3万套左右，按照此前半年成交量测算，去化周期在15个月以上。微观方面，从北京供地角度来看，很多细分板块同时有两到三个新房项目在售，这种情况下各个板块之间具有竞争关系，项目会通过价格等手段形成竞争和制衡，所以目前北京并不具备涨价的基础。”郭毅表示。

二手房方面，政策出台后，一线城市的二手房房源挂牌量出现了井喷。记者从多家机构获悉，北京9月2日二手房房源挂牌量超过3000套；链家上海周末新增挂牌量，同比增加了65%；深圳新政官宣后两日，业主新增挂牌量单日增幅20%左右，但9月1日起已恢复新政前水平。

与此同时，新政后二手房涨价房源数量明显增多。诸葛找房数据显示，2023年9月2日、3日，北京二手房涨价房源量分别为1048套、867套，日均涨价房源量较上一周同期翻两番；上海9月2日、3日涨价房源量分别为680套、582套，日均涨价房源量较上一周同期翻倍；广州、深圳涨价房源量呈现平稳走势，上周末日均涨价房源量分别为98套、189套。

“目前北京二手房的挂牌房源量约十四五万套，‘认房不认贷’政策出炉后，一部分购房家庭希望卖掉手里的旧房子，腾挪首套购房资格，所以又新增了很多房源挂牌。”郭毅称。

其进一步表示，这种情况之下，造成二手房供应量有所增加，加大了买家的选择面，房东之间竞争程度更激烈，更加不具备涨价的基础。

“当下新房以及二手房的库存都处在市场高位，不管开发商还是二手房业主，首先想到的是，怎么能尽快把手里手里面的房子卖出去，尽快实现资金的回笼。”上述研究机构高层表示。

新政后市场热度能维持多久

多位受访问期人士告诉记者，京沪楼市成交量增长，有多重原因。

“北京9月2日成交的上涨，大部分属于受政策影响的恐慌需求入市，也有部分成交是之前积压的需求集中入市。”张大伟表示。

“新政后北京的各个新房项目，更多还是在消化过去的存量客户，案场的增量客户在实际成交中的占比，是微乎其微的。”郭毅告诉记者。

其进一步表示，一线城市存量客户的总基数相对有限，预计新政带来的整体市场热度，能延续到年底。之后如果没有更多的政策接力，包括针对刚需客户的政策支持等，这波市场热度很快就会过去。

张波也认为，本轮一线城市的成交量提升预计至少会延续到今年年底。目前市场有待于一线城市复苏起到“领头羊”作用，预计一线的复苏在9月就可以体现，核心二线9月底或在10月初有所显现。

“新政带来的市场热度持续时间的长短，一方面取决于购房者换房节奏，另一方面也取决于其他优化政策跟进情况。若要扭转市场下行预期，仍需要供需两端政策持续协同发力。”中指研究院市场研究总监陈文静告诉记者。

从成交水平来看，记者从多家机构获悉，虽然新政后一线城市的市场成交量同比有所上升，但成交数据仍低于今年2-3月小阳春的水平。

“住建部门也在关注‘认房不认贷’政策的影响效力，如果效果不错，能持续对市场形成拉动作用，可能会放缓支持性政策的继续出台。但如果发现市场短期之内成交上升后又明显下滑，那么后续可能还会有出台各种扶持性政策的机会。”前述研究机构高层告诉记者。