上海新政激活楼市：“一天成交量顶一个月”，业内：不必担心过热

“售楼部通宵‘不打烊’”“开发商连夜取消折扣”“房主连夜调价”“一天成交量相当于过去一个月”……9月1日，上海全面执行“认房不认贷”后，上海楼市立即“躁动”起来。

那么，“认房不认贷”政策落地后，上海市场反响真的这么大吗？是真火热还是营销噱头？新京报记者采访了开发商、中介、购房者等，试图还原当下上海楼市的新特征。

新房售楼处“忙疯了”

“上个月我们楼盘整体的成交量也就二十多套，不到三十套。上周六这一天的成交量就相当于过去的一个月。”上海嘉定新城金地峯会的置业顾问向记者表示，“小户型剩余房源已经不多了，要买就得从速。”

上海中原地产资深分析师卢文曦表示：“上个周末售楼处肯定是忙疯了。购房者的情绪一下子被新政点燃，上海楼市的交易明显起来了。‘认房不认贷’对上海新房市场影响更大，尤其是‘二套变首套’的这部分客户，首付的明显下降会刺激他们快速入市；还有一些置换的客户，本来首付比较高，只能购买小户型，而新政后可以‘升级’为改善的大户型。”

据上海房地产交易中心“网上房地产”的成交数据显示，9月2日，上海共预/出售各类商品房361套，面积2.83万平方米。而9月1日的成交量是471套，8月30日为901套。

“网签数据还是有一定的滞后性，但是，无论从带看量、来访量还是楼盘自身发布的成交量来看，市场热度已经起来了，签约和网签数据呈现出来还需要再等等。”卢文曦表示。

从楼盘自主公布的数据来看，大华锦绣四季、天安象屿萃湖臻境、宝山天铂、大华梧桐樾、象屿同进虹桥嘉悦府、象屿路劲都汇云境、招商南山虹桥璀璨领峯等楼盘在新政首日分别成交15套、5套、4套、20套、10套、5套、5套。

值得注意的是，随着成交复苏，上海有楼盘宣布收回优惠。金地集团的金地新乐里和金地峯汇则打出了“优惠即将回收，倒计时”的宣传语；位于闵行的保利联发·光合臻园则发出“优惠回收24小时”的海报。

“因为限价政策的持续，开发商其实是没有自主涨价权的，目前最多的是收回之前的折扣，所以不用担心上海房价短时间内会大幅上涨，也不存在开发商连夜涨价的情况。”上述置业顾问表示。

二手房挂牌量、成交量涨超六成

相比于新房市场的“立竿见影”，上海二手房市场出现了新的特征，即挂牌量和成交量增加。

据上海链家方面提供的数据显示，其周末新增挂牌量较之前增加了65%左右，周末成交量也相比于之前增加70%左右。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示：“周末成交量增长主要是之前有购买意向、在等政策落地的客户，选择快速‘上车’。门店主要是带看量和咨询量增加，周末带看量增加30%左右，咨询的客户主要是问政策变化细则以及自己情况是否符合享受政策利好。”

卢文曦向记者透露：“上海新政出来后不到5分钟，就有房主打来电话要调高挂牌价。但是，调高挂牌价也是有风险的，购房者很可能不买账，所以调高挂牌价的房主并不多，更多的是想趁着新政尽快出手。”

长期关注二手学区房的上海某中介告诉记者：“其实新政影响最大的是新房市场，而一些学区房本身是‘老破小’二手房，房龄比较老，具体能贷多少还要受到房龄的限制，所以首付比例很可能降不下来。”

事实上，今年8月上海二手房成交量已经呈现触底回升的态势。据镜鉴咨询创始人张宏伟统计，今年7月，上海的二手房成交徘徊在1.3万套左右，是一个触底的交易量，而随着“认房不认贷”政策传出，8月二手房成交量预计在1.5万套以上。

对于上海二手房房价后续的变化趋势，杨雨蕾预计：“后续被新政激发的新的需求也会逐步入市，短期内对市场会有提振作用。房价目前比较平稳，没有上涨的迹象，但议价空间较之前缩小。”

业内人士：动态调整，市场不会过热

被业界称为“超预期”的利好政策带动了楼市的活跃度，但是，多名业内人士也向记者表示：“市场不会过热。”

由于在新政出台前，上海楼市的成交状态实际上是偏冷的。据中指监测数据，上海新建商品住宅（不含保障房）已连续两月成交低于5000套，而二手房已连续4个月成交低于“荣枯线”。

因此，“认房不认贷”政策出台后会引来一拨刚需和改善型购房者的快速入市。在采访中，记者了解到，无论是新盘还是二手房，很多“立竿见影”的成交都属于此前已经看房但一直在“等风来”的客户，他们只待政策落地就达成成交。

张宏伟表示：“‘认房不认贷’政策出台后，上海中心城区楼市在成交量回升的基础上，二手房议价空间可能会减少，甚至价格逐步开始坚挺了，但是，还不至于涨价。同理，新房也会如此。”

同时，卢文曦也指出，调控是动态的，政策的“加减法”是根据市场反应而定，不会出现市场“过热”的情况。他表示：“这次放松是有节奏、有步骤的放松，比如目前是已经放松限贷，而一线城市的限购还是未松动的，所以‘金九’之前密集出台政策也是在试探市场的反应。如果市场回暖可以符合预期，那么后续政策的宽松尺度是可以再调节的。所以，从这一点来说，政策是在‘动态调整’，并不是一下子全部放开，因而也不会引发市场过热的情况。”

新京报记者 徐倩