上海调整住房公积金购买存量住房最长贷款期限，有利市场置换交易

9月7日，据微信公众号“上海住房城乡建设管理”，为支持深化城市有机更新，进一步发挥住房公积金提升居民居住品质、改善群众居住条件的制度作用，上海市住房公积金管理委员会第六十九次全体会议审议通过《关于调整本市住房公积金购买存量住房最长贷款期限的通知》及《关于本市住房公积金支持城市更新有关政策的通知》。

其中，《关于调整本市住房公积金购买存量住房最长贷款期限的通知》明确，对借款人购买6（含）至35年之间房龄的存量住房的住房公积金最长贷款期限进行调整。其中，所购存量住房房龄为6（含）至20年之间的，住房公积金最长贷款期限从原来的不超过“35减房龄”的计算规则调整为不超过30年；所购存量住房房龄为20（含）至35年之间的，住房公积金最长贷款期限从原来的不超过15年调整为不超过“50减房龄”。

上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰提到，上海存量住房里房龄普遍比较高，建筑房龄在2000年以前的占比约40%。特别是中心城区，如徐汇、黄浦等的存量住房房龄也普遍较高。这些存量住房配套完善，本身是有流动性需求的，但往往因为房龄高而难贷款。此次将存量住房最长贷款期限延长可促进存量住房的流动性。

上海中原地产研究总监卢文曦表示，以往，如果贷款期限短，月供高，买房人负担不起，只能提高首付比例。这对买家的首付提出更高要求。按照新的政策，延长贷款年限，变相而言是降低了首付压力。考虑到目前置换性需求，大部分挂牌房源在300万元－400万元，而此类房源有相当比例房龄也不小。同时，目前政策“认房不认贷”会推动这种房源挂牌。降低此类房子的购买压力，可以推动更多刚需买得动这种房子，市场置换交易的链条能顺畅运转起来。

易居研究院研究总监严跃进指出，特别是一些20年左右房龄的二手房明显是最受益的。此类住房过去最多可以贷15年，但是按现在的规则，可以贷30年。此类住房的交易性价比会提高。

举例而言，若没有补充公积金，按照上海公积金贷款额度，按家庭来算是100万元。对于首套房来说，过去若是贷款100万元但只能贷款15年的话，每个月还贷6954元。而现在如果可以贷款30年，那么每个月还贷4270元。这样对比，每个月的还贷压力减少了2684元，可以比较明显地减少购房者的每月还贷成本。

当前，上海已执行“认房不认贷”政策利好改善性客群，不过公积金方面的政策仍未变化。据上观新闻，首套房使用过公积金的，卖掉置换再次使用公积金仍算二套房，贷款利率（5年期以上）仍为3.575%，而首套房公积金贷款利率（5年期以上）是3.1%。

此外，上海市住房公积金管理委员会发布的《关于本市住房公积金支持城市更新有关政策的通知》明确，对纳入本市城市更新范围内的旧住房更新改造项目实施住房公积金支持政策，主要包括三个方面内容：

一是支持购买更新改造后房屋公积金提取。业主（产权人或公有住房承租人，下同）购买改造后具备交易条件的房屋（含增加面积），可以提取住房公积金支付实际购房款。

二是支持项目建设期内租房公积金提取。业主在项目建设期内租赁住房过渡安置的，可以提取住房公积金支付扣除过渡费补贴后个人承担的租金。

三是扩大提取申请人范围。提取申请人范围为业主本人及其配偶、父母、子女。申请人为本市住房公积金贷款的借款人、借款人配偶、共同借款人的，应当符合当前贷款无逾期的条件。

本次政策调整自2023年10月7日起正式实施。