苏州解除120平米以上商品房限购 释放改善性需求、助楼市企稳

9月11日，苏州召开新闻发布会，对苏州市委市政府于9月8日印发的《关于促进全市经济持续回升向好的若干政策措施》（以下简称“《政策措施》”）进行解读。这次苏州出台的政策共计8个方面30条，其中包括促进房地产和建筑业平稳健康发展。尤其是对业内关注的限购政策，提出购买120平方米及以上商品住房不再进行购房资格审核。

对此，镜鉴咨询创始人张宏伟表示，目前，已经取消限购政策的核心城市有9个，对于强二线城市来讲，非核心区取消限购是一种方式，类似120平方米以上商品房取消限购则是另外一种差别化执行取消限购的方式，预计杭州、成都、西安等强二线城市都有可能参考这种模式，灵活调整限购政策。

解除120平米以上户型限购，有利于改善性需求入市

在国家和江苏省密集出台一系列稳增长政策措施之后，苏州研究制定了《政策措施》。在支持刚需和改善性住房需求方面，《政策措施》提出，优先保障和解决更多刚需住房需求人群，新市民、青年人、新就业人群、常住人口购房与本地户籍居民家庭适用同等政策；满足改善性住房需求，对于购买120平方米及以上商品住房不再进行购房资格审核。

此外，《政策措施》提到，综合采取购房补贴、房票安置、团购等方式，更好满足居民刚性和改善性住房需求，还将落实降低首套房、二套房执行首付比例和首套房、二套房贷款利率，居民个人换购住房个税优惠，个人首套房“认房不认贷”等政策。

而在稳定房地产投资方面，苏州《政策措施》提到，综合运用优质优价、容积率激励、鼓励建设多样化类型住宅产品等措施，支持房地产企业开发高品质住宅。商品房项目在健康平稳前提下，根据项目需求可依法按照科学合理的面积划分原则，申请预售许可。同时，引导房地产企业由住宅开发为主向城市更新、住房租赁、集中建设、物流仓储和养老健康等领域延伸。

从上述《政策措施》可以看到，苏州限购政策的调整和其他一些二线城市全面取消，或是在非核心区先行取消限购不同，其是按面积进行调整，仅对120平方米以上的户型取消限购政策。这也成为《政策措施》有关房地产内容的最大看点。

对此，张宏伟认为，这有利于苏州的改善性需求入市。一方面市中心120平方米的改善、高端产品，甚至一部分大平层的项目迎来了限购解除后的改善性需求集中入市，这部分需求均为购买力较强的群体，该群体的入市有助于苏州楼市的企稳回温。另一方面，郊区也有一部分120平方米以上的洋房或别墅产品，这类项目因为地段位置原因，短期内存在销售压力，限购政策调整后，这类项目也迎来了去库存的机会。

易居研究院研究总监严跃进则表示，苏州其实是对改善性住房需求或大户型的住房进行了放松。从此前央行发布的政策看，对于二套房的政策做了明显的放松，或者客观上鼓励二套房和改善性住房需求的释放。

业内：或有更多“强二线”城市参考苏州模式

“按户型面积调整限购政策的措施，厦门在此前执行过。按照这样的限购措施，体现出有松有放、有保有压，限购政策在差别化执行。也就是120平方米以下刚需户型仍然受到限购限制或政策保护。对于苏州这样的‘强二线’城市来说，不至于因为120平方米以上的限购政策调整而影响首套刚需置业。”张宏伟称，对于“强二线”城市来讲，非核心区取消限购是一种方式，类似120平方米以上取消限购是另外一种差别化执行的方式，预计杭州、成都、西安等“强二线”城市都有可能参考这种模式，灵活调整限购政策。

严跃进认为，限购政策的放松是9月份开始的政策新特点，表现为大城市放松的力度明显增强，放松涉及外地购房和大户型购房等领域，一些购房方面的证明和资格已经基本上陆续废除，市区政策和郊区政策逐渐看齐，对于后续各地购房政策也有较为积极的启发。

值得关注的是，9月11日，济南、青岛全面退出限购。截至9月11日发稿时，据不完全统计，东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连、南京、兰州、济南、青岛9个城市已全面取消限购政策；郑州、厦门、长沙等近30个城市针对局部区域或群体的限购进行优化。

根据诸葛数据研究中心预计，接下来其他“强二线”城市如杭州、成都、武汉等可能会逐步跟进。而核心二线城市放开限购所产生的市场效果或明显大于其他低能级城市。

“2022年，有些城市尝试退出限购，但均是‘一日游’。这次普遍提出‘退出限购政策’，退出范围多大、是否保留中心区限购，一方面取决于楼市的企稳程度，另一方面取决于城市能级。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计，由于一线城市和热点二线城市核心区在公共服务、就业集聚等方面的价值体现，参考2014年的退出限购潮，预计一线城市和二线热点城市核心区将保留限购，其他城市和地区或彻底退出。

新京报记者 袁秀丽