存量房贷利率正式下调，你的房贷每月少还了多少钱？

9月25日，存量房贷利率调整正式落地。

“早上打开手机银行一看，我的存量房贷利率果然调低了，从5.35%降低到4.75%，一个月少了400多块呢。”一位北京房主告诉新京报记者，他是在2020年9月“卖一买一”换的新房，当时执行的二套房贷利率5.35%；如今，叠加“认房不认贷”的利好政策，二套房房贷利率下调至首套房房贷利率的下限4.75%。

记者采访中得知，北京、上海、郑州、成都等多地都“一步到位”调整到了当地房贷利率政策下限。

一线城市：北京业主“二套转首套”，每月少还约400元

此前，根据工行北京市分行、中行北京市分行、建行北京市分行等银行的答疑，如果用户的房贷是在2019年10月8日（不含）前发放的，最低可调整至相应期限LPR不加点，已经低于LPR的不作调整；在2019年10月8日（含）后发放的，最低可调整至相应期限LPR+55个基点。由于今年6月20日发布的5年期以上LPR由4.3%下调至4.2%，也就是说，北京存量首套房贷利率下限为4.2%。

“我是2022年2月下来的贷款，房贷利率为4.85%，这次我的利率没有调整。”一名北京的业主向记者表示，由于她的重新定价日是每年的2月28日，所以当前执行的LPR为今年1月的4.3%，并非是当前4.2%，也就是说，要等到2024年的3月，这位北京业主的LPR利率还会根据2024年1月的LPR数值进行浮动下调。

在采访中，多位在2019年之后买房的北京业主都表示，“存量房贷利率没有调整”，也就是说这批业主在贷款时已经执行了当时北京的政策利率下限，即LPR+55个基点，所以此次并未调整。

同时，一位北京业主也表示，他是在2020年10月北京购房的，调整前的利率为LPR+55.1个基点，即4.851%。目前新的利率为LPR+55基点，即4.85%。而一位在2017年买房的北京业主告诉记者，此次，其房贷利率从4.89%降到了4.3%。

还有北京业主反馈，在存量贷款调整和“认房不认贷”双重利好下，所买的“二套房”房贷利率已经降低为首套房房贷利率的政策下限。这位北京业主是在2020年9月“卖一买一”换的新房，当时执行的二套房贷利率为5.35%，叠加当前的“认房不认贷”政策，已下调至首套房房贷利率的下限4.75%，算下来每月少还400多元。

除了北京，上海一名在2022年购房的业主也表示“并未调整”。也就是说，如果业主在2021年7月24日以后购房，其利率下限水平为LPR+35基点，如果银行已经执行政策利率下限，这部分业主就不再作出调整。

一位广州的业主表示，其在2010年广州购房，调整前房贷利率为LPR+55BP，此次调整后按LPR+0，即4.3%执行。

由此可以看出，一线城市中，根据此前公布的不同时间段的政策利率下限，不同时期的购房者在此次调整中下调的幅度不同。由于北京和上海的政策利率下限在全国属于较高水平，所以此次北京、上海等一线城市的下调幅度也相对有限。

二三线城市：成都业主房贷利率降至4.2%，每月少还900元

基于二、三线城市之前公布的房贷利率政策下限，此前贷款利率高且当地政策利率下限低的业主享受到的政策利好更大。

以郑州为例。郑州一位业主在2020年10月签订房贷合同，其时当地的政策利率下限是LPR+5个基点；此次调整，这位业主的贷款利率从4.795%下降到4.35%，每月还款额降低了约364元。

再以成都为例。某业主2020年8月签订房贷合同，房贷利率由此前的LPR+123个基点（即5.43%）下调到4.2%，每月还款额下降了900元。

那么，为什么有的业主下降到当前LPR数值4.2%，有的却下降到4.3%呢？原因在于本次存量房贷利率调整的是加点部分，不涉及LPR取值调整。如果是浮动利率，存量个人住房贷款适用的LPR也会变化，根据政策规定和合同约定，每年调整一次，通常在每年1月1日或贷款发放日的“对月对日”调整（具体在贷款合同中有约定），调整时适用当时的LPR。

例如，若合同约定的LPR调整日期为“每年1月1日”，那么贷款人目前适用的LPR是2022年12月发布的5年期以上LPR（4.3%）；若合同约定的LPR调整日期为贷款发放日的“对月对日”，而贷款发放日为2020年7月3日，LPR就在每年7月3日调整一次，那么贷款人目前适用的LPR是2023年6月发布的5年期以上LPR（4.2%），因此会产生不同数值的差异。

镜鉴咨询创始人张宏伟表示：“从目前的案例来看，有的业主累计下降幅度在80-90个基点左右，算是下调幅度比较大的，也有业主下降40-50个基点，他们每个月的房贷压力都减轻了。”

新京报记者 徐倩