超大城市城中村改造结合保租房，将成房地产新模式下一大方向

11月24日，广东省人民政府发布《关于印发广东省进一步提振和扩大消费若干措施的通知》（简称《通知》）。在稳定住房消费方面，《通知》涉及扩大保障性住房供给、支持刚性和改善性住房需求以及推进城中村、老旧小区和农房改造等3项措施。同时，《通知》含有“支持广州、深圳、佛山、东莞等超大特大城市积极稳步推进城中村改造”的提法，引发业内较大关注。

业内人士表示，加大保障房建设和稳妥推进“三旧”改造，将是未来广东地区的重点工程。此外，城中村改造和保租房结合成为超大特大城市发展一大方向。

加大保障房建设和推进“三旧”改造，是广东地区重点工程

《通知》提出，扩大保障性住房供给。推动重点城市规划建设保障性住房，加快筹建保障性租赁住房，2023年新增筹建保租房不少于22万套（间）。支持企事业单位利用自有空闲土地建设保障性租赁住房。鼓励机关事业单位、国有企业等单位将符合安全要求的现有物业改造为保障性租赁住房。简化利用存量土地和房屋改建保障性租赁住房调整规划的手续。支持广州、深圳结合城中村改造规模化建设保障性租赁住房。

此外，《通知》明确，推进城中村、老旧小区和农房改造。支持广州、深圳、佛山、东莞等超大特大城市积极稳步推进城中村改造。允许住宅专项维修资金用于老旧小区改造和老旧住宅电梯更新改造，支持城镇老旧小区居民提取本人住房公积金用于本人及配偶双方父母的自住房加装电梯等改造，2023年新开工城镇老旧小区改造工程不少于1100个。鼓励有条件的地区对既有住宅加装电梯给予补贴，推行广州老旧小区成片连片加装电梯模式。深入实施农房质量安全风貌提升行动，大力推行装配式农房和绿色农房建设。

对此，广东省房协理事、广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，中央金融工作会议提出，加快保障性住房等“三大工程”建设，这是中央作出的重大决策部署，是根据房地产市场新形势推出的重要举措，广东新出台的文件落实和响应了中央和住建部的部署。加大保障房建设和稳妥推进“三旧”改造，将是未来广东地区的重点工程。

值得关注的是，广东地区把保障性租赁住房的建设列为重点工程。赵卓文指出，在2023年仅剩一个多月的背景下，把全年新增筹建保租房的计划数定为不少于22万套，这是一个规模较大的指标。保租房的大量建设，将给房地产市场带来深刻的影响，尤其是房屋租赁市场，将进入供应充足的阶段。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，针对近期内需和消费疲弱的状态，国家层面做了一些政策部署，在此背景下，新政是广东省贯彻国家的一大政策措施。在住房领域，对于住房消费的新模式和新体系，即配租型的保障性租赁住房和配售型的保障性住房，广东省贯彻国家的政策指示，做了进一步的部署和安排。其中，“2023年新增筹建保租房不少于22万套（间）”，这是按照各个城市已经披露的“十四五”期间各年度筹集建设保租房的计划，加总计算，向社会公布。一方面是为了激励地方政府推进保租房的筹集，另一方面，也是省级政府对地方政府主体责任落实的一种督促。

“广东省出台《通知》很及时，现在的房地产形势还不景气，从促进消费角度入手来强调超大特大城市城中村改造，可以从投资端、消费端两个层面推进经济增长，从而可以激活房地产上下游几十个产业。”国家高端智库中国（深圳）综合开发研究院研究员宋丁说。

城中村改造和保租房结合成为超大特大城市发展一大方向

值得一提的是，《通知》含有“支持广州、深圳、佛山、东莞等超大特大城市积极稳步推进城中村改造”的提法，引发业内较大关注。

宋丁指出，该政策凸显了目前的两大现象，一是重点城市需要整体改造提升的城中村数量较大，二是筹建保障性租赁住房任务也很艰巨。在此背景下，撇开城中村去新建保租房是不现实的，在特大城市中最大的房源供给就在于城中村，而城中村现在不能拆迁，需要在原有基础上进行综合升级，因此其结果就是在现有的城中村改造和未来的保租房之间搭了个桥梁。

“经过城中村改造，大规模住房转化成保租房，既完成了城中村改造任务，又完成了保租房的任务，实现了二合一的目的，无论从投资性价比，还是未来投资效益，都是最好的模式。因此，此次新政下发得很及时，城中村改造和保租房结合将成为未来超大特大城市房地产新模式下重点发展的一个方向。”宋丁表示。

李宇嘉认为，目前，广州、深圳正在酝酿和推进的新一轮城中村改造，避免大拆大建和房地产化，并明确了三种保租房的筹集模式，即回迁安置地块建设、回迁安置房屋筹集、存量出租屋品质提升。因此，支持广州、深圳将城中村改造和保租房结合是新提法，这也是新一轮农村改造最大的特点之一。

值得一提的是，在推进保租房建设上，广东省有三个做法引人关注。据赵卓文介绍，一是鼓励企事业单位利用空闲土地建设保租房；二是鼓励机关事业单位、国企将符合安全要求的现有物业改造为保租房。以上两条还强调要简化调整规划的手续。这两条措施，将令国有企事业单位的存量土地和闲置物业找到一条建设保租房的新路径。特别是一些原来规划为商业、商务或者其他用途的国有单位的用地，现在通过保租房的渠道，可以转换用途和功能了。三是支持广州、深圳结合城中村改造规模化建设保租房，这是一条充分结合了广州、深圳实际的举措，大量的城中村集体经营物业，未来可以考虑建设保租房。

城中村改造存在难点，仍需政策支持

在广东省公寓管理协会会长刘昕看来，城中村是大湾区住房租赁行业的一大关键，如果城中村能加入保租房的建设，政府部门相应的有一些补贴，使他们能拥有更明亮、干净、卫生的居住环境，这具有较高的战略意义。

不过，刘昕指出，因为各种历史遗留问题以及村集体用地和村民的意识问题，城中村在整体改造中还存在着一些难点。因此，还需要更多政策推出，甚至法律、法规的出台，从而支持城中村改造以及保租房的推进。

据刘昕介绍，广东省公寓管理协会也在积极配合政府、国企，组织协会原有在城中村深耕很多年的租赁企业共同参与到城中村改造、保租房建设中。与此同时，针对政策的出台，也在组织研讨会，共同为政府献计献策。

“由于目前房地产市场不景气，一些开发商对城中村改造没有太大兴趣。此外，虽然保租房是当前市场有需求的产品，但是由于回收较慢，仍需要相关政策的支持，特别是税收、改造成本等方面，是减轻企业负担的方向。” 广东省体制改革研究会执行会长彭澎如是说。

新京报记者 张晓兰