商品房预售资金监管更严了？监管主体由银行调整为政府部门

北京加强了对商品房预售资金的监管。

12月22日，北京发布《北京市商品房预售资金监管管理办法（2023年修订版）》征求意见稿，强化了住建部门对预售资金的监管责任，明确商品房预售资金监管主体由商业银行调整为政府，并在流程制度、支取管理、日常监管方面进行优化，进一步完善了制度设计。

据悉，新修订的《办法》将监管原则由“政府指导、银行监管、多方监督、专款专用”，调整为“政府监管、社会监督、专户收存、专款专用、核定支出、违规追责”。同时，北京将引入市住房资金中心作为第三方监管机构，承担具体监管业务。

“这是预售资金监管政策的最大变化之一，由银行作为监管主体改为政府部门为监管主体。”易居研究院研究总监严跃进表示。

其进一步称，这一变化很明显堵住了此前监管方面的漏洞。在最近两年烂尾楼事件中，部分商业银行违规挪用预售资金来偿还开发贷，或未能充分履行监管职责导致预售资金蒸发，造成了很多问题。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，从银行及房企角度来看，一笔资金躺在账上不能用，可能无法发挥这笔资金在最大化使即时用价值。而对于银行而言，开发商是大客户，与房企的业务往来可能会给银行带来不低的收益。

“银行及开发商，都有想方设法动用预售监管资金的动力，这意味着银行很难作为一个独立的第三方机构来监管预售资金。但预收资金监管的公共属性已经非常突出，监管是否严格，对楼盘能否顺利交付产生重要影响。”李宇嘉称。

“商品房预售资金监管主体由商业银行调整为政府，将避免房企前期挪用购房者预售资金，督促购房者的房款用来项目工程建设，减少延迟交付及防范烂尾楼项目的现象。此举可更好维护购房者的合法购房权益，有利于稳定购房者信心。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱称。

在资金支取方面，《办法》明确了支取要求。一是重点监管额度资金应确保封闭运行、专款专用于本项目有关的工程建设。重点监管额度内资金可覆盖后续建设费用时，开发企业可按照用款计划、资金使用节点申请支取重点监管额度内资金。市住房资金中心现场踏勘后，提出初审意见，区住房城乡建设部门审核同意后支付。

二是重点监管额度外资金支取，由市住房资金中心提出初审意见，区住房城乡建设部门审核同意后拨付至开发企业指定账户。鼓励开发企业将超出重点监管额度外资金留存在监管专户内使用。

严跃进认为，此次调整后，使预售资金关联方的关系变得更加清晰，即“1+3”的模式。其中“1”就是指地方政府，具体是由市住房资金中心来承担工作；而“3”是指三方关系，即商业银行、房企和购房者。

在购房者方面，办法指出，在市住房资金中心门户网站公示的项目预售资金监管账户，购房人可对资金账查看、比对监管账户信息，确保个人购房款全部存入监管账户，并进行日常监督。

“近年来的交付风险影响了新房销售，将购房需求分流至二手房，最新措施让购房者能随时监督房款动态，可以增强购房者信心。”王小嫱称，预售资金监管主体的变更，也将会对新房市场的去化形成利好。

“北京此次对《办法》的修订，是快速落实12月21日住建部部长倪虹在全国住房和城乡建设工作会议中‘保交楼落实属地责任，加强预售资金监管’的要求。本次北京强化商品房预售资金监管，将有助于防范项目风险、稳定购房者预期，对提振市场信心将起到积极作用，预计未来将有更多城市跟进。”中指研究院市场研究总监陈文静告诉记者。

不过，多位专家认为，对于房企而言，预售资金监管的加强，短期内或将进一步加大房企资金压力。