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住宅新开工面积录得15年低位,供应减少对未来房价影响几何

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新房销售恢复缓慢、行业资金改善不及预期、土地成交大幅缩量……诸多不利因素影响下,2023年,房企新开工能力和开工意愿仍旧不足,新开工面积持续下降。

国家统计局数据显示,全国新开工住宅面积在2022年同比减少近4成后,2023年前11个月再下降超2成,预计全年很难突破10亿平方米,为过去15年来的低点。业内预计,这一情况在明年也难有明显改善。中指研究院市场研究总监陈文静预计,乐观情形下,2024年新开工面积也将同比小幅下降。

这一现状之下,有观点认为,未来市场上将面临新房供应减少的局面,而一旦销售企稳,市场将供不应求,房价可能会有上涨的压力。

不过,多位受访人士则认为,新房供应量整体上会有所减少,但并不会因此形成供不应求的情况。过去两年间,核心城市优质地块成交量明显增加,这些项目的开工入市将保证高能级城市的供应强度;而低能级的三四线城市还面临着大量新房库存。楼市接下来将进入去库存的周期。整体来看,短期内,房价上涨压力可控。

另外,历经过去两年的深度调整,在新房之外,二手房正在逐渐成长为市场的有效供给,并在全部房屋交易量的比重中创下新高。机构数据显示,2023年,苏州、南京、合肥的二手房成交比重上升明显,已超过60%。业内预计,2024年二手房成交比重将持续上行,存量房市场的重要性越发凸显。

新开工规模持续下滑

回望我国房地产市场,随着行业的繁荣,过去十余年间,房企每年的新开工住宅面积整体呈上升趋势。


据国家统计局数据,这一指标从2005年的5.5亿平方米一路上升,到2011年时已经翻倍至14.7亿平方米。尽管2012年、2015年曾有短暂下滑,但新开工面积一直保持在10亿平方米以上的水平,并在2019年再次攀升至16.7亿平方米的高峰。

此后,我国房地产市场开始进入调整期。2021年,新开工住宅面积出现明显下降,全年实现约14.6亿平方米,较上年下降超10%。进入2022年,该指标降幅增大,全年新开工面积仅约8.8亿平方米,回落至2008年的水平,较2019年的高峰值下降了47.3%。

2023年以来,全国新开工的住宅面积仍然没有止跌迹象,每月仍维持20%左右的降幅。今年前11个月,新开工的住宅面积仅为6.4亿平方米,同比下降21.5%。


(数据来源:国家统计局第一财经整理)

房地产市场的销售趋势与新开工面积的走势大致呈正相关,从2005年5亿平方米一路上涨至2021年15.7亿平方米的高峰。近两年来房地产行业下行,我国住宅销售面积也随之下降。但相比之下,我国住宅的销售面积降幅较小,2022年仍保持在11.5亿平方米,较2021年高峰值15.7亿平方米降幅约26.8%。2023年1-11月份,我国商品住宅的销售面积同比下降幅度为7.3%,降幅明显小于新开工面积的降幅。

在土储缩量、销售市场恢复节奏缓慢、房企资金紧张、开工意愿低下等多重因素影响下,业内预计2024年新开工面积难改下行趋势。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱向第一财经记者分析,2023年房企拿地规模继续下降,且2022年城投拿地托底现象明显,而城投地块开发周期相对较长,供给形成较慢;其次,房企当下最重要的难题是资金压力,而新开工项目将会加大短期成本。她预计2024年新开工面积将保持下降。

新开工面积是未来新房供应的重要组成部分。若新开工面积远大于销售面积,供过于求,库存高企之下,可能导致房价下跌;反之,供不应求,则可能导致房价上涨。

基于这样的市场逻辑,当前住宅新开工面积小于销售面积、新开工面积降幅大于销售面积降幅,且明年改善空间依然有限,市场上开始出现一种观点:一旦房地产销售市场止跌并上涨,因为项目开工到销售需要一定的时间,楼市可能出现供不应求、房价上涨的情况。

今年上半年,有着“私募魔女”之称的半夏投资创始人李蓓就公开表示未来房价会有上涨的压力。她认为,去年我国商品房销售面积下降了20~30%,新开工面积下降了40%,因此已开工但是未销售的库存大概下降了2~3亿平方米,今年依旧处于去库存的状态,市场比较健康。

李蓓预计,未来房地产销售会处于底部回升的状态,但是因为行业受到创伤,房企现金流紧张,投资能力较弱,拿地较少,再加上现房销售之剑悬在头上,房企即使有钱也不敢囤太多地,所以未来两年市场上的新房供应会越来越少,一旦销售企稳,房价很可能企稳回升。

实际上,在此前的房地产周期中,行业低谷时也有“房价上涨”论之争。2012年,有业内人士就曾预言,2013年3月房价会暴涨,其依据就是土地供应不足以及投资增长的下降。尽管没有暴涨,但是在2013年2月,全国70个大中城市中,有66个城市房价指数环比上涨,一些一线城市房价环比涨幅超过3%。

热点城市供给仍充足

在这一轮房地产周期中,“新开工面积缩减-供不应求-房价出现上涨压力”的情节还会重演吗?多位受访业内人士认为,整体来看,新房供应量会有所减少,但并不会形成供不应求的情况,短期内房价上涨的压力较为可控。这背后的关键原因在于当前楼市的深度分化。

一位华南房企市场负责人向记者分析,尽管近两年来土地成交持续大幅下挫,但成交的地块基本都集中在优质的一二线城市,这些城市未来的供应强度会保持在高位。

从今年的土地市场情况来看,一二线城市金额成交占比继续增加,市场分化继续加深。据浙商证券研报数据,在100个大中城市中,今年1-10月,一线及二线城市土地成交面积占比为6.3%和31.5%,成交金额占比达到26.3%和41.2%,合计成交金额占比达7成,较2022年行业投资集中度再度提升。

而这其中,拿地主体多为央国企,且所占比重明显增大。根据中指数据,今年前11个月,TOP50家和TOP100家企业拿地总额中,央国企数量占比均在七成以上;截至12月24日,22城集中供地累计拿地金额中,央国企占比48%,较去年全年提升11个百分点。

业内认为,这样的拿地格局意味着热点城市的供应量将有望得到维持。某TOP50房企内部人士向记者透露,除了资金紧张、土储吃紧造成的“难为无米之炊”外,若项目所在地市场持续下行,未来可能面临卖不掉或卖了就亏的情况,房企也会选择不开工。这也就意味着,在销售表现良好的城市,企业会积极增加供应,而作为拿地主力的央国企也“不缺钱”。

58安居客研究院院长张波也认为,今年土地供应主要集中在热点城市,而且基本上以国央企为拿地主力,这些热点城市也是未来需求相对集中的区域;预计这些区域的供需会维持在较为稳定的状态。

不同于热点城市,在三四线城市,上述房企市场负责人认为,尽管这些区域土地成交较少,未来供应会有所减少,但当地的新房存量非常高,而且刚需很少,房价上行压力仍旧较小。目前三四线去化周期已突破36个月,创2019年以来新高,反而面临一定的去化风险。

事实上,今年以来,各能级城市的供应已呈现上述特点:整体供应收缩,低能级城市供应缩量,高能级城市的供应持稳或保持增长。

据克而瑞统计,今年前11个月,在昆明、无锡、常州、徐州、嘉兴等弱二三线城市,以销定产模式之下,供给缩量显著,降幅超3成;热点城市诸如成都、西安,房企推盘热情较高,新增供应累计同比增长,深圳、天津等核心一二线城市新房供给也呈现稳步放量,增幅均在15%以上。

高能级城市的新房成交占比也同步大幅提升。浙商证券数据显示,30大中城市销售面积占比中,前9个月一二线城市销售面积占比增加至79.2%,三线城市逐渐失去销售份额。

值得一提的是,随着新房销售的持续不振,不只是三四线城市新房库存量走高,不少重点城市也开始面临库存绝对值走高、去化周期拉长的情况。记者获取的一份资料显示,某TOP10房企在重点25城的狭义去化周期持续攀升,从今年5月份的约12个月持续走高,至11月份的16.3个月。

上述房企市场负责人分析称,表现较好的25个城市都面临上述局面,预计楼市整体将会经历一段去库存的周期,而根据当前的经济状况以及需求的变化,去库存的周期一般需要2-3年。

二手房、保障房形成有效补充

能对楼市形成有效供应的,除了新房之外,二手房也是一项重要补充。

在核心城市,存量市场已占据了房地产市场的主导地位。早在2015年,一线城市的二手房成交量就远超新房,其中上海二手房成交面积是新房的1倍以上,北京、深圳的这一比例则分别接近2倍、1.6倍。近两年来,随着房地产市场的深度调整,二手房开始在越来越多城市中扮演更重要作用。

2021年下半年以来,各地楼市政策持续松绑,从限售期限缩短、购房资格放松、指导价宽松,到近期的“认房不认贷”、中介费双边支付等新政刺激,市场上“卖一买一”的置换需求上升,二手房房源供应量呈上升的态势。

“二手房挂牌量创新高”成为许多城市地产圈的热点话题:在公开的中介平台上,10月,北京二手房挂牌量突破16.6万套、深圳接近6万套;11月,西安挂牌量突破19万套,12月又超过20万套……诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年11月,其监测的14个重点城市二手房挂牌量同比大幅上涨96.18%,环比再涨2.18%,已呈现“五连升”。

也由于供应量充足,二手房成交周期上升,房屋流通率下降,各地业主多开启“以价换量”的模式。根据统计局公布的70大中城房价指数,截至2023年11月,二手房连续22个月同比下滑,环比指数连续7个月下滑。

另据诸葛找房披露,11月份重点14个城市的二手房调价房源中,94%以上都在降价。即便是在一线城市上海,“10-11月时,房东不降10%根本进不了谈判桌”,有沪上资深二手房中介人士透露。

这一期间,房企频繁爆雷以及烂尾情况的出现,市场对新房交付出现普遍担忧,“所见即所得”的二手房正在逐渐成为购房者的首要选项,如今再叠加价格优势,许多城市的二手房成交量近来明显回温。数据显示,11月,杭州二手房成交量破8400套,环比涨幅超40%,同比上涨超50%;北京二手房网签量12545套,环比上涨17.8%;厦门二手房成交1731套,环比10月份上涨了24.35%……

二手房正在对楼市形成越来越强的支撑作用,成交比重明显上升。根据中指数据,2023年1-11月,重点15城新房、二手房合计成交面积同比增长超10%,其中二手房、新房同比分别增长36.7%、3.4%,二手房同比增幅明显高于新房;同时,二手房在总成交量中的占比达到53.1%,较去年同期提高了7个百分点。

住房和城乡建设部副部长董建国近日也对外披露,今年1到11月,全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到了37.1%,创造历史新高,全国已经有7个省和直辖市二手住宅的交易量超过新建商品住宅交易量。据诸葛找房数据研究中心,从城市上看,2023年,苏州、南京、合肥的二手房成交比重上升明显,均超60%。

该机构进一步预计,在新房存在交付风险的背景下,2022年以来,二手房成交占比明显上升,2023年该趋势持续,2024年二手房成交会继续分流新房市场,成交比重持续上行,未来的存量房市场的重要性凸显。

上述房企市场负责人向记者表示,“中国房地产容量的理论上限发生在2016年,那么2017年开始超供的新房,都会转化成二手房,蚕食本就在下行的新房市场”。大量二手房的存在也就意味着,短期内新开工面积的下降,不会对市场供给造成实质影响。

不只是二手房,正在启动的新一轮保障性住房规划建设也将成为市场供给的有效补充。今年年8月国务院审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》明确,要在大城市加大保障性住房建设和供给,提高保障性住房在住房总供给中的比例,解决工薪收入群体住房困难;同时,推动建立房地产业转型发展新模式,让商品住房回归商品属性,满足改善性住房需求。

不少受访房地产业内人士认为,未来的房地产市场将“保障+商品房”双轨制住房体系。华泰证券认为,双轨制的核心在于,通过保障性住房充分满足民生需求,同时给中高端改善需求以市场空间。“其实,现在的很多刚需或首置需求,都已经用二手房解决了。”有业内人士表示。

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